Theo hồ sơ vụ án, từ năm 2019 đến năm 2020, bị cáo Trần Quý Thanh và hai con gái là Trần Uyên Phương, Trần Ngọc Bích thông qua môi giới đã cho ông Lâm Sơn Hoàng, Nguyễn Huy Đông, Nguyễn Văn Chung và bà Đặng Thị Kim Oanh vay tiền với lãi suất 3%/tháng. Điều kiện kèm theo với mức lãi suất 3%/tháng là yêu cầu chủ tài sản dự án phải ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản cổ phần của dự án để che giấu bản chất cho vay. Khi chủ tài sản dự án (bên đi vay) thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi theo thỏa thuận bán lại thì các bị cáo lấy các lý do vi phạm các điều khoản trong hợp đồng để không trả lại tài sản.

Cụ thể, lợi dụng quy định về cho vay, hợp đồng chuyển nhượng, bị cáo Trần Quý Thanh và hai con gái là Trần Uyên Phương, Trần Ngọc Bích đã cho vay với lãi suất dưới mức cấu thành tội: “Cho vay lãi nặng trong giao dịch dân sự”. Tuy nhiên, theo cơ quan tố tụng, việc cho vay là không có hợp đồng vay tiền có cầm cố tài sản. Các bị cáo buộc những doanh nghiệp, cá nhân vay tiền phải làm hợp đồng chuyển nhượng dự án, cổ phần trong dự án, bất động sản có giá trị thấp hơn rất nhiều so với giá trị thực tế. Khi bên vay lo lắng về việc này, các bị cáo đưa ra thông tin tạo niềm tin về uy tín, tiềm năng tài chính, ký các "cam kết bán lại", tiền lãi vay hợp thức bằng biên nhận tiền đặt cọc mua lại dự án, bất động sản, hứa hẹn thanh toán đầy đủ tiền gốc, lãi sẽ trả lại tài sản.

Sau khi chủ tài sản (bên vay) làm thủ tục chuyển nhượng các tài sản cho Trần Uyên Phương, Trần Ngọc Bích nhanh chóng làm thủ tục sang tên để nắm quyền kiểm soát, định đoạt tài sản. Thế nhưng, khi bên vay thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi theo thỏa thuận, các bị can dùng thủ đoạn gian dối hoặc tạo ra các lý do để cố tình không trả, chiếm đoạt tài sản. Cơ quan điều tra xác định hành vi trên của Bích là làm theo chỉ đạo của cha mình là ông Trần Quý Thanh.

Đơn cử như trường hợp của bị hại Đặng Thị Kim Oanh (Chủ tịch Công ty Kim Oanh Đồng Nai và Công ty Thuận Lợi). Bà Oanh có mua 2 dự án là Minh Thành Đồng Nai và Nhơn Thành Đồng Nai. Năm 2019, do khó khăn nên bà Oanh gặp ông Trần Quý Thanh vay 500 tỷ đồng nhưng được yêu cầu phải làm hợp đồng chuyển nhượng lại 2 dự án trên, khi nào trả tiền sẽ được hoàn lại.

Nhóm bà Oanh sau đó làm thủ tục chuyển nhượng tài sản cho Trần Uyên Phương, Trần Ngọc Bích theo chỉ đạo của ông Trần Quý Thanh. Năm 2020, bà Oanh xin lấy lại các dự án nhưng phía ông Thanh không đồng ý nên nữ đại gia làm đơn tố cáo. Cơ quan điều tra xác định, ông Thanh đã lợi dụng việc cho vay để chiếm đoạt 2 dự án trên, gây thiệt hại cho bà Đặng Thị Kim Oanh số tiền gần 900 tỷ đồng.

Trong vụ án này, bị cáo Trần Quý Thanh được xác định có vai trò chủ mưu, cùng 2 bị cáo Trần Uyên Phương và Trần Ngọc Bích thực hiện 4 hành vi: “lạ‌m dụn‌g tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” của 4 bị hại nêu trên, với tổng giá trị hơn 1.048 tỷ đồng. Trong đó, bị cáo Trần Quý Thanh bị cáo buộc chiếm đoạt tài sản của 4 bị hại gồm: 2 dự án Minh Thành, Nhơn Thành của bà Đặng Thị Kim Oanh; 29 thửa đất của ông Nguyễn Văn Chung, 4 thửa đất của ông Lâm Sơn Hoàng và 2 thửa đất của ông Nguyễn Huy Đông. bị cáo Trần Uyên Phương bị cáo buộc chiếm đoạt dự án Minh Thành và 35 thửa đất, tổng trị giá 595 tỷ đồng và bị cáo Trần Ngọc Bích bị cáo buộc chiếm đoạt dự án Minh Thành và Nhơn Thành tổng giá trị 880 tỷ đồng.